Cet article est consacré à l’étude des dispositions législatives qui encadrent et organisent la profession d’Agent immobilier en République du Bénin.

Cet article est consacré à l’étude des dispositions législatives qui encadrent et organisent la profession d’Agent immobilier en République du Bénin.

Faute de réglementation, bien qu’étant en pleine expansion ces dernières années au Bénin, l’activité d’agent immobilier est devenue l’apanage des personnes de mauvaise foi. Cette profession qui génère de fortes ressources a fini par retenir l’attention du législateur qui a posé certains jalons quant à son encadrement juridique.

CeTraditionnellement connu sous le nom de démarcheur, l’agent immobilier désigne par définition toute personne physique ou morale qui joue le rôle d’intermédiaire entre bailleurs et locataires sur la base d’un mandat négocié d’accord parties lors des transactions immobilières moyennant une rémunération appelée commission (art.23).

CetLe mandat dont dispose l’agent immobilier et en vertu duquel il agit au nom et pour le compte des parties contractantes doit préciser les conditions dans lesquelles il est habilité à recevoir les fonds, les conditions de la reddition des comptes et celles de sa rémunération avec mention de la personne appelée à supporter cette charge (art. 24). Dans ce mandat, sont également précisés les engagements qui sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’opération, que le mandat a sur l’immeuble vis-à-vis des tiers sans oublier aussi que ledit mandat doit être limité dans le temps sous peine de nullité (art.25). Le mandat peut, après expiration de sa durée initiale être prorogé et cette prorogation doit être écrite. L’autorisation pour l’agent immobilier de s’engager pour le compte du mandant dans une opération déterminée doit être expressément mentionnée.

Au Bénin, l’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis au respect de certaines conditions.

C’est d’ailleurs ce qui transparait au travers des dispositions de l’article 21 de la loi référencée ci-dessus. Au terme des dispositions dudit article, « Peuvent être agents immobiliers, les personnes de nationalité béninoise remplissant les conditions d’exercice de la profession commerciale.

L’exercice de la profession d’agent immobilier est subordonné à l’inscription au registre des agents immobiliers tenu par le ministre en charge de l’habitat et à l’obtention d’une carte professionnelle délivrée par la même autorité.

L’agent immobilier doit justifier d’une police d’assurance couvrant les risques professionnels.

Les modalités d’inscription au registre des agents immobiliers, d’attribution de la carte professionnelle ainsi que celles relatives à la police d’assurance sont déterminées par voie règlementaire. » Cet article vient justement fixer les conditions que doivent remplir les agents immobiliers. Ces conditions sont cumulatives et placent l’agent immobilier au rang de commerçant.

De l’analyse de cette disposition, nous constatons que les conditions d’exercice de la profession d’agent immobilier sont de deux grandes catégories : d’une part, les agents immobiliers doivent être commerçants (…remplissant les conditions d’exercice de la profession commerciale) et d’autre part, s’inscrire sur le registre des agents immobiliers, tenu par le ministre en charge de l’habitat. Cette inscription leur donne valablement droit à l’obtention d’une carte professionnelle délivrée par la même autorité.

Toutefois, interdiction formelle est faite à toute personne d’exercer la profession d’agent immobilier si elle a fait l’objet d’une condamnation judiciaire devenue définitive par une juridiction nationale ou étrangère pour des atteintes à la confiance des personnes, des infractions contre la fortune d’autrui ou de faillite (art. 26).

Mais quid des opérations de l’agent immobilier ?

Conformément à l’article 20 de la même loi, « Constituent des opérations immobilières :

– l’achat, la vente, la location, la sous-location en nue ou en meuble d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

– la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières, donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

– l’achat et la vente des parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

– la gestion immobilière. »

Comme obligations, l’agent immobilier est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée avec diligence et expertise. L’exécution est appréciée par rapport à l’étendue du mandat qui lui a été confié. Il exécute lui-même sa mission. Toutefois, il peut s’adjoindre tout collègue ou coursier de son choix (art. 27).

Il ne peut se rendre directement ou par personne interposée acquéreur ou locataire du bien dont il a la charge de la vente ou de la location (art 28).

Rémunération de l’agent immobilier

L’agent immobilier perçoit une commission librement fixée entre les parties. Toutefois, lorsqu’il met seulement en relation les parties pour la conclusion du bail, la commission ne peut excéder 50% du loyer mensuel. Lorsque l’agent immobilier gère l’unité locative au nom et pour le compte du bailleur, la commission mensuelle ne peut excéder 10% du loyer mensuel. Outre les frais qu’il reçoit pour charges administratives conformément aux modalités fixées par voie règlementaire, l’agent immobilier est rémunéré de ses diligences par commission. Les conditions de rémunération doivent dans tous les cas être précisées dans le mandat.

La commission est accordée lorsque l’agent rapporte la preuve du caractère déterminant de son intervention et du caractère du contrat conclu. L’agent immobilier ne peut recevoir aucune somme autre que celle pour laquelle les parties se sont engagées.

Mais il n’est pas rare de constater que plusieurs agents immobiliers s’intéressent à une même opération. Se pose alors la question de savoir celui à qui reviendra la commission. C’est l’article 32 de la loi référencée ci-dessus qui apporte une réponse claire et précise à la question : « En cas de pluralité d’agents immobiliers, seul celui par l’entremise duquel l’opération a été définitivement conclue a droit à la commission ».

Source : Fondation Vissin